Ein Paar unterzeichnet einen Vorvertrag für eine alte Wohnung, die im DPE mit F klassifiziert ist. Drei Wochen später lehnt die Bank den Kredit ab: Die Immobilie benötigt energetische Sanierungsarbeiten, die im Finanzierungsplan nicht berücksichtigt waren. Diese Art von Blockade, die seit der Verschärfung der Anforderungen an die Energieeffizienz häufig auftritt, verdeutlicht, wie wichtig es ist, ein Immobilienprojekt bereits vor der ersten Besichtigung zu planen.
DPE und energetische Prüfung: der Filter, der den Immobilienkauf verändert
Die Bedeutung des Energieeffizienzdiagnosetests wird oft unterschätzt. Für einen Käufer bestimmt die Energieklasse sowohl den Preis als auch die Finanzierung. Eine Wohnung, die mit E, F oder G klassifiziert ist, führt zu Kosten für die Normierung, die direkt das Gesamtbudget belasten.
Auf der Verkäuferseite verlängert ein ungünstiger DPE die Verkaufsfristen. Die Käufer berücksichtigen die geschätzten Kosten für die Arbeiten in ihrem Preisangebot, was den wahrgenommenen Wert der Immobilie erheblich senken kann. Für thermisch ineffiziente Immobilien (F und G) ist die Vermietung bereits eingeschränkt, und diese Einschränkung wirkt sich auf den Verkaufsmarkt aus.
Bevor man eine Anzeige veröffentlicht oder eine Immobilie besichtigt, spart man Zeit, indem man den aktualisierten DPE und, wenn vorhanden, die energetische Prüfung anfordert. Diese Dokumente ermöglichen es, die tatsächlichen Kosten eines Projekts zu schätzen und böse Überraschungen beim Kreditaufbau zu vermeiden. Auf la Maison de l’Immobilier sind diese Daten in den Anzeigen integriert, was eine erste Vorauswahl vor den Besichtigungen erleichtert.
Immobilienpreise und Verhandlungen: ein Markt mit zwei Geschwindigkeiten
Der Immobilienmarkt durchläuft eine Phase selektiver Erholung. Die Transaktionsvolumina sind nach der Phase des starken Rückgangs aufgrund der Zinserhöhung wieder gestiegen, mit einem Tempo, das sich um 950.000 Verkäufe pro Jahr stabilisiert. Die Preise bleiben insgesamt auf nationaler Ebene stabil, mit einem sehr leichten Anstieg im ersten Quartal 2026.
Die Realität vor Ort ist jedoch vielfältiger. Gut gelegene Wohnungen gewinnen an Wert, während Häuser in bestimmten Gebieten weiterhin an Wert verlieren. Diese Segmentierung bedeutet, dass es keine einheitliche Regel mehr gibt, um einen Verkaufspreis festzulegen oder ein Kaufangebot zu formulieren.
Auf der Verkäuferseite: einen realistischen Preis von Anfang an festlegen
Eine überbewertete Immobilie bleibt wochenlang ohne Besichtigung online, bevor sie schließlich unter dem Marktpreis nach mehreren Preisreduzierungen verkauft wird. Es zeigt sich, dass Immobilien, die von Anfang an korrekt geschätzt wurden, weniger verhandelt werden und schneller Käufer finden.
Um den Preis festzulegen, stützt man sich auf die aktuellen Vergleichswerte im Viertel (notarielle Verkäufe, nicht die laufenden Anzeigen) und berücksichtigt die Energieklasse der Wohnung in der Schätzung. Ein lokaler Immobilienmakler kennt die Preisunterschiede pro Quadratmeter zwischen zwei Straßen im selben Gebiet, was kein Online-Tool erfassen kann.
Auf der Käuferseite: mit sachlichen Argumenten verhandeln
Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt, aber eine Verhandlung, die auf konkreten Elementen basiert, führt häufiger zum Erfolg als ein einfaches “das ist zu teuer”. Die effektivsten Hebel sind:
- Das Ergebnis des DPE und die geschätzten Kosten der energetischen Sanierungsarbeiten, mit Kostenvoranschlägen als Beleg
- Die tatsächlichen Verkaufspreise (nicht die angezeigten Preise) vergleichbarer Immobilien im selben Gebiet, die bei Notaren erhältlich sind
- Die Mängel, die bei der Gegenbesichtigung festgestellt wurden: Feuchtigkeit, Dach, elektrische Normen
- Die Dauer der Verkaufszeit der Immobilie, die das Machtverhältnis zwischen Käufer und Verkäufer anzeigt
Kreditaufbau: die konkreten Blockadepunkte
Die Kreditfähigkeit lässt sich nicht auf einen Online-Simulator reduzieren. Die maximale Verschuldungsquote von 35 % beinhaltet die Kreditnehmerversicherung, ein Detail, das viele erst spät entdecken. Ein Antrag, der bei 34,8 % ohne Versicherung liegt, kann abgelehnt werden, sobald diese integriert ist.
Eine weitere häufige Falle ist die Diskrepanz zwischen dem Grundsatzbeschluss und dem verbindlichen Kreditangebot. Ein Grundsatzbeschluss bindet die Bank nicht. Man sichert das Projekt, indem man vor der Unterzeichnung des Vorvertrags eine detaillierte Finanzierungsbestätigung erhält und eine ausreichend lange aufschiebende Klausel für den Kredit (mindestens 45 bis 60 Tage) einplant.
Zusätzliche Kosten im Budget berücksichtigen
Der angegebene Verkaufspreis stellt nur einen Teil der Gesamtkosten dar. Folgende Posten werden regelmäßig unterschätzt:
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises im Altbau ausmachen (höher als im Neubau)
- Die Garantiegebühren für den Kredit (Hypothek oder Bankbürgschaft)
- Die Kosten für die Normierung, insbesondere energetische, die von Anfang an im Finanzierungsplan berücksichtigt werden müssen
- Die Wohngemeinschaftskosten für eine Wohnung, die in den letzten drei Geschäftsjahren überprüft werden sollten
Unterzeichnung beim Notar: was in der Praxis hakt
Die Zeitspanne zwischen dem Vorvertrag und dem Verkaufsakt beträgt im Durchschnitt drei Monate. In diesem Zeitraum scheitern die meisten Projekte, oft aus administrativen Gründen. Ein fehlendes Dokument (Hypothekenstatus, Protokoll der Hauptversammlung, nicht erklärte Dienstbarkeit) kann die Unterzeichnung um mehrere Wochen verzögern.
Auf der Verkäuferseite bereitet man das Dossier im Voraus vor: aktuelle Diagnosen, Eigentumsurkunde, letzte Abrechnungen, Teilungserklärung. Auf der Käuferseite stellt man sicher, dass die Bank alle Unterlagen rechtzeitig erhalten hat, um das Kreditangebot innerhalb der im Vorvertrag vorgesehenen Fristen zu erstellen.
Ein reaktionsschneller Notar spart Zeit, aber man kann ihm nicht alles delegieren. Die eigene Überprüfung der Kohärenz des Dossiers vor jedem Schritt bleibt der beste Weg, um eine Verzögerung der Unterzeichnung zu vermeiden, die die Transaktion gefährdet.
Der aktuelle Markt belohnt gut vorbereitete Projekte. Ein vorab durchgeführter DPE, ein vollständiges Budget, das die tatsächlichen Kosten berücksichtigt, eine dokumentierte Verhandlung und ein Verkaufsdossier, das vor der Veröffentlichung der Anzeige erstellt wurde: Diese vier Elemente trennen die Transaktionen, die erfolgreich sind, von denen, die ins Stocken geraten.
