Um casal assina um compromisso para um apartamento antigo classificado F no DPE. Três semanas depois, o banco recusa o empréstimo: o imóvel necessita de obras de renovação energética que o plano de financiamento não incluía. Esse tipo de bloqueio, frequente desde o endurecimento das exigências sobre a performance energética, ilustra o quanto um projeto imobiliário se decide antes mesmo da primeira visita.
DPE e auditoria energética: o filtro que muda o jogo na compra de imóveis
Ainda subestimamos o papel do diagnóstico de performance energética na negociação. Para um comprador, a classe de energia condiciona tanto o preço quanto o financiamento. Um imóvel classificado como E, F ou G gera custos de adequação que pesam diretamente no orçamento total.
Do lado do vendedor, um DPE desfavorável prolonga os prazos de venda. Os compradores incluem o valor estimado das obras em sua oferta de preço, o que pode fazer com que o valor percebido do imóvel caia de maneira significativa. Para os imóveis ineficientes energeticamente (F e G), a locação já é restrita, e essa limitação reflete no mercado de vendas.
Antes de publicar um anúncio ou visitar um imóvel, economiza-se tempo ao solicitar o DPE atualizado e, quando disponível, a auditoria energética. Esses documentos permitem estimar o custo real de um projeto e evitar surpresas desagradáveis no momento da montagem do empréstimo. No Maison de l’Immobilier, os anúncios incluem esses dados, o que facilita uma primeira triagem antes das visitas.
Preço imobiliário e negociação: um mercado a duas velocidades
O mercado imobiliário atravessa uma fase de recuperação seletiva. Os volumes de transações aumentaram após o período de forte queda relacionado à alta das taxas, com um ritmo que se estabiliza em torno de 950.000 vendas por ano. Os preços, por sua vez, permanecem globalmente estáveis a nível nacional, com um leve aumento no primeiro trimestre de 2026.
A realidade no terreno é mais contrastante. Os apartamentos bem localizados recuperam valor enquanto as casas continuam a cair em certas áreas. Essa segmentação significa que não existe mais uma regra única para fixar um preço de venda ou formular uma oferta de compra.
Do lado do vendedor: fixar um preço realista desde o início
Um imóvel superavaliado em alguns por cento permanece online por semanas sem visitas, e acaba sendo vendido abaixo do preço de mercado após várias reduções sucessivas. Observa-se que os imóveis corretamente avaliados desde a colocação à venda são negociados menos e encontram compradores mais rapidamente.
Para definir o preço, baseia-se em comparáveis recentes no bairro (vendas notariadas, não os anúncios em andamento) e integra a classe de energia do imóvel na estimativa. Um agente imobiliário local conhece as variações de preço por metro quadrado entre duas ruas de um mesmo setor, algo que nenhuma ferramenta online capta.
Do lado do comprador: negociar com argumentos factuais
Os retornos variam sobre esse ponto, mas uma negociação apoiada em elementos concretos resulta mais frequentemente do que um simples “está muito caro”. Os alavancadores mais eficazes:
- O resultado do DPE e o custo estimado das obras de renovação energética, com orçamentos em apoio
- Os preços de venda reais (não os preços exibidos) de imóveis comparáveis na mesma área, disponíveis junto aos notários
- Os defeitos constatados durante a contra-visita: umidade, telhado, adequação elétrica
- A duração da colocação à venda do imóvel, que indica a relação de força entre comprador e vendedor
Montagem do empréstimo imobiliário: os pontos de bloqueio concretos
A capacidade de empréstimo não se resume a um simulador online. A taxa de endividamento máxima de 35% inclui o seguro do empréstimo, um detalhe que muitos descobrem tarde. Um dossiê que passa a 34,8% sem seguro pode ser recusado uma vez que este seja incluído.
Outro erro frequente: o descompasso entre o acordo de princípio e a oferta de empréstimo firme. Um acordo de princípio não compromete o banco. Garante-se o projeto obtendo um atestado de financiabilidade detalhado antes de assinar o compromisso, e prevendo uma cláusula suspensiva de empréstimo suficientemente longa (mínimo de 45 a 60 dias).
Custos adicionais a serem integrados no orçamento
O preço de venda exibido representa apenas uma parte do custo total. Regularmente subestimamos os seguintes itens:
- As taxas de notário, que representam uma parte significativa do preço no antigo (mais altas do que no novo)
- As taxas de garantia do empréstimo (hipoteca ou caução bancária)
- O custo das obras de adequação, especialmente energéticas, que deve constar no plano de financiamento desde o início
- As taxas de condomínio para um apartamento, a serem verificadas nos três últimos exercícios
Assinatura no cartório: o que emperra na prática
O período entre o compromisso e o ato de venda dura em média três meses. É durante esse prazo que a maioria dos projetos descarrila, muitas vezes por razões administrativas. Um documento faltante (estado hipotecário, ata de assembleia geral, servidão não declarada) pode adiar a assinatura por várias semanas.
Do lado do vendedor, prepara-se o dossiê antecipadamente: diagnósticos atualizados, título de propriedade, últimas cobranças de taxas, regulamento de condomínio. Do lado do comprador, assegura-se que o banco recebeu todos os elementos para emitir a oferta de empréstimo dentro dos prazos previstos no compromisso.
Um notário reativo economiza tempo, mas não se pode delegar tudo a ele. Verificar pessoalmente a coerência do dossiê antes de cada etapa continua sendo a melhor maneira de evitar um adiamento da assinatura que fragiliza a transação.
O mercado atual recompensa os projetos preparados antecipadamente. Um DPE antecipado, um orçamento completo que inclua os custos reais, uma negociação documentada e um dossiê de venda constituído antes da publicação do anúncio: esses quatro elementos separam as transações que se concretizam daquelas que se atolam.
