Een stel tekent een compromis voor een oud appartement met energielabel F. Drie weken later weigert de bank de lening: het pand heeft energiebesparende renovaties nodig die niet in het financieringsplan waren opgenomen. Dit soort blokkades, dat vaak voorkomt sinds de verscherping van de eisen voor energieprestaties, illustreert hoe belangrijk het is dat een vastgoedproject al vóór de eerste bezichtiging goed doordacht is.
DPE en energie-audit: de filter die het spel verandert bij vastgoed aankopen
De rol van het energieprestatiecertificaat in de onderhandeling wordt nog steeds onderschat. Voor een koper bepaalt de energieklasse zowel de prijs als de financiering. Een woning met label E, F of G leidt tot kosten voor het voldoen aan de normen die direct op het totale budget drukken.
Vanuit het perspectief van de verkoper verlengt een ongunstig DPE de verkooptermijnen. Kopers nemen de geschatte kosten van de renovaties op in hun biedingen, wat de waargenomen waarde van het pand aanzienlijk kan verlagen. Voor thermische slurpers (F en G) is het al moeilijk om te verhuren, en deze beperking heeft invloed op de verkoopmarkt.
Voordat je een advertentie plaatst of een pand bezoekt, bespaar je tijd door het actuele DPE en, indien beschikbaar, de energie-audit op te vragen. Deze documenten helpen om de werkelijke kosten van een project in te schatten en om onaangename verrassingen bij het aanvragen van de lening te vermijden. Op de Maison de l’Immobilier zijn deze gegevens opgenomen in de advertenties, wat een eerste selectie vóór de bezichtigingen vergemakkelijkt.
Vastgoedprijzen en onderhandelingen: een markt met twee snelheden
De vastgoedmarkt doorloopt een fase van selectief herstel. De transactievolumes zijn hersteld na de periode van sterke dalingen door de stijging van de rente, met een tempo dat stabiliseert rond de 950.000 verkopen per jaar. De prijzen blijven op nationaal niveau over het algemeen stabiel, met een zeer lichte stijging in het eerste kwartaal van 2026.
De werkelijkheid op de grond is echter meer gevarieerd. Goed gelegen appartementen winnen aan waarde terwijl huizen in sommige gebieden nog steeds in waarde dalen. Deze segmentatie betekent dat er geen uniforme regel meer bestaat voor het vaststellen van een verkoopprijs of het doen van een aankoopbod.
Voor de verkoper: stel vanaf het begin een realistische prijs vast
Een overgewaardeerd pand blijft weken online zonder bezichtigingen, en wordt uiteindelijk onder de marktprijs verkocht na meerdere prijsverlagingen. We zien dat panden die vanaf het begin correct zijn gewaardeerd, minder worden onderhandeld en sneller een koper vinden.
Om de prijs vast te stellen, baseren we ons op recente vergelijkbare verkopen in de buurt (notariële verkopen, niet de lopende advertenties) en integreren we de energieklasse van de woning in de schatting. Een lokale makelaar kent de prijsverschillen per vierkante meter tussen twee straten in hetzelfde gebied, iets wat geen enkele online tool kan vastleggen.
Voor de koper: onderhandelen met feitelijke argumenten
De meningen hierover verschillen, maar een onderhandeling die is gebaseerd op concrete elementen leidt vaker tot succes dan een simpel “het is te duur”. De meest effectieve hefboom:
- Het resultaat van het DPE en de geschatte kosten van de energiebesparende renovaties, met offertes ter ondersteuning
- De werkelijke verkoopprijzen (niet de weergegeven prijzen) van vergelijkbare panden in hetzelfde gebied, beschikbaar bij de notarissen
- De gebreken die tijdens de tegenbezoek zijn vastgesteld: vocht, dak, elektrische normen
- De duur van de verkoop van het pand, die de machtsverhouding tussen koper en verkoper aangeeft
Het opzetten van de hypotheek: concrete knelpunten
De leencapaciteit is niet alleen een online simulator. De maximale schuldenlast van 35% omvat de kredietverzekering, een detail dat velen te laat ontdekken. Een dossier dat op 34,8% staat zonder verzekering kan worden afgewezen zodra deze is geïntegreerd.
Een andere veelvoorkomende valkuil: de kloof tussen de principe-overeenkomst en de definitieve leningaanbieding. Een principe-overeenkomst bindt de bank niet. We beveiligen het project door een gedetailleerde financieringsverklaring te verkrijgen voordat we het compromis ondertekenen, en door een voldoende lange opschortende leningclausule te voorzien (minimaal 45 tot 60 dagen).
Extra kosten die in het budget moeten worden opgenomen
De weergegeven verkoopprijs is slechts een deel van de totale kosten. We onderschatten regelmatig de volgende posten:
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in het oude segment vertegenwoordigen (hoger dan in het nieuwe segment)
- De kosten van de leninggarantie (hypotheek of bankgarantie)
- De kosten van de noodzakelijke aanpassingen, met name op het gebied van energie, die vanaf het begin in het financieringsplan moeten worden opgenomen
- De VVE-kosten voor een appartement, te controleren op de laatste drie boekjaren
Handtekening bij de notaris: wat er in de praktijk misgaat
De periode tussen het compromis en de verkoopakte duurt gemiddeld drie maanden. Het is in deze periode dat de meeste projecten ontsporen, vaak om administratieve redenen. Een ontbrekend document (hypotheekstatus, notulen van de algemene vergadering, niet-gemelde erfdienstbaarheid) kan de handtekening met enkele weken uitstellen.
Vanuit het perspectief van de verkoper wordt het dossier vooraf voorbereid: actuele diagnosen, eigendomsbewijs, laatste aanmaningen voor kosten, VVE-reglement. Vanuit het perspectief van de koper zorgt men ervoor dat de bank alle elementen heeft ontvangen om de leningaanbieding binnen de afgesproken termijnen op te stellen.
Een reactieve notaris bespaart tijd, maar we kunnen niet alles aan hem delegeren. Zelf de consistentie van het dossier controleren voor elke stap blijft de beste manier om een uitstel van de handtekening te voorkomen dat de transactie verzwakt.
De huidige markt beloont goed voorbereide projecten. Een vroegtijdig DPE, een compleet budget dat de werkelijke kosten omvat, een gedocumenteerde onderhandeling en een verkoopdossier dat vóór de publicatie van de advertentie is samengesteld: deze vier elementen scheiden de transacties die slagen van die welke vastlopen.
